Monter une Société civile Immobilière pour mieux gérer son patrimoine immobilier ? On en entend parler. On voit la mention SCI sur de nombreuses boîtes aux lettres… Mais de quoi s’agit-il au juste ?
Cette solution séduit de nombreuses familles en France grâce à des avantages fiscaux, notamment en matière de succession. Définition, formes de SCI, imposition… CLIC FORMALITÉS fait le point.
SCI : Définition
1- L’objet de la SCI
La SCI est une Société Civile Immobilière composée de 2 personnes au minimum.
Cette forme de société a, en effet, été créée dans le but de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes.
Celles-ci acquièrent et gèrent ensemble un bien ou un patrimoine immobilier, dans une structure juridique encadrée par la loi.
Contrairement aux autres formes de sociétés, la SCI ne peut pas avoir d’objet commercial tel que l’achat et la revente d’appartements.
2 – Les formes de SCI
Quel type de SCI choisir ?
Il existe une série de formes de SCI adaptées à des situations spécifiques.
- La SCI familiale
Idéale en matière de succession, c’est la forme la plus plébiscitée en France
Paramètre à prendre en compte :
=> Les associés doivent appartenir à la même famille jusqu’au 4ème rang.
- La SCI de gestion/location
Forme la plus classique des SCI, elle permet notamment à un entrepreneur de séparer son activité des locaux abritant celle-ci.
Paramètre à prendre en compte :
=> La propriété du bien revient à la société et non aux associés.
- La SCI d’attribution
Elle permet de construire ou d’acquérir un bien immobilier dans le but de le diviser ensuite entre plusieurs associés.
Paramètre à prendre en compte :
=> Chaque associé jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital.
- La SCI construction vente
Les associés peuvent acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit.
Paramètre à prendre en compte :
=> Chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfice.
3 – L’imposition
Les gérants de la SCI peuvent opter pour une imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) selon les avantages fiscaux que l’on souhaite obtenir. Néanmoins, ce choix ne pourra être révoqué.
Un des avantages est de payer moins d’impôts car la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu. Chacun pourra au préalable calculer s’il a intérêt à imposer la SCI à l’IS ou à l’IR.
La Société Civile Immobilière : Pour qui ?
- Si vous souhaitez faire une donation familiale
Dons aux enfants de la nue-propriété en conservant l’usufruit et en continuant à percevoir les loyers.
- Si vous êtes un couple en union libre
Solution idéale pour acheter et gérer un immeuble en couple sans être marié.
- Si vous souhaitez maintenir une maison dans le giron familial
Et éviter les conflits d’indivision.
- Si vous souhaitez transmettre un important patrimoine immobilier
Avec des faibles droits de succession.
- Si vous allez constituez un patrimoine immobilier qui va générer des revenus importants
Et que ces revenus sont susceptibles de vous faire passer dans une tranche d’imposition élevée.
Dans quels cas est-ce qu’une SCI n’est pas adaptée ?
Si le gérant est assujetti à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) car il n’y a pas d’exonération possible des parts de SCI.
Les avantages
- Mise en place facile et rapide
Elle peut être créée en moins d’une demi-journée sans disposer de connaissances préalables.
- Les associés bénéficient d’une grande liberté dans la rédaction des statuts
Ce qui permet d’avoir des statuts “sur-mesures”, adaptés à chaque situation.
- La SCI familiale permet d’éviter les conflits dans des situations d’indivision
Et d’alléger les frais de transmission de patrimoine.
- L’occupation du bien
Dans le cas d’une SCI, il est possible pour les associer d’occuper le bien immobilier soit à titre gracieux, soit à titre onéreux.
- Prise de décision facile
Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’unanimité des votes, il suffit que la majorité des associés soient d’accord.
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